賢い住宅ローンの借り方、返し方、借入期間は長めにするのがコツ


借金返済のコツは、余計な利息をなるべく支払わないよう少なく借りて短く返すのがセオリーです。
ただ、借入金額は少ないほうがいいのですが、実は返済期間は長くしておいたほうが、将来の返済額をコントロールしやすくなるので得なのです。

例えば、35歳の人が3000万円を金利3.1%借入れた場合で考えてみます。
定年までの返済を目指すと返済期間は25年になります。
よって25年返済にした場合は、毎月返済額は約14.4万円、総返済額は約4315万円となります。
一方、同じローンでも、返済期間を延ばして30年返済にすると、毎月返済額は約12.8万円になります。
もともと25年で返済するつもりなので、25年返済の場合の毎月返済額との差額も返済資金とし、年間19万円期間短縮型で繰上返済していきます。
このように返済していくと、目標だった60歳で完済することができ、総返済額も25年返済の場合と約8万円しか違いません。

このようにした方が得だという理由は、住宅ローンが非常に長い期間の付き合いになるものだからです。
長い返済期間のうち、返済が厳しくなることがあるかもしれません。
もちろん、繰上げ返済ができない年があっ束愛には、後で挽回しなくてはなりませんが、支払いに余裕があるときもあれば、負担が重いときもあるでしょう。
毎月必ず返済しなくてはならない金額を少なめにしておけば、ローン返済額のコントロールも自分でできるようになります。

本来の完済目標は守るようにしなくてはなりませんが、完済目標と当初の返済期間は必ずしも一致させずに、返済期間を長くしておくというのが、住宅ローンをコントロールするコツです。


返済期間を短くすれば、支払利息額が少なくなるという大きなメリットがあります。
たとえば借入額3000万円、金利3.5%の場合、20年返済だと総返済額は4176万円、これを35年返済にすると総返済額は約5207万円になり、1000万円以上も利息が増えてしまいます。

一方で、同じ借入額、同じ金利で返済期間を短くすると、毎月返済額は高くなります。
先ほどの例では20年返済の場合は毎月17.4万円、35年返済なら約12.4万円と約5万円も差があります。
変動金利や固定金利選択型を利用していて、将来金利が下がる場合を除いては、この返済額は完済まで減ることはありません。

そして、もしこの返済額が将来支払えなくなった場合、銀行に相談して返済期間を延ばしてもらおうと考えている方もいるかもしれませんが、銀行の場合は簡単には返済期間の延長に応じてもらえないのが実態なのです。

では、他の金融機関に借換えをして、その際に返済期間を長くするという方法はどうでしょう?
残念ながら、現状では借換えを行っても、返済期間をもとのローンの残存期間以内としているところが多く、将来返済条件を変更するのは容易ではないのです。
最悪、ローンが支払いきれず、マイホームは競売にかけられる、というケースも決してめずらしくないのです。
銀行は住宅ローンを申し込んでくれる顧客のときには丁寧でやさしく感じるかもしれませんが、お金のない人に対しては結構残酷であることを知っておいたほうがいいでしょう。

このようなことを考えると、借入時からリスクヘッジとして少し返済期間を長くしておくと安心です。
先ほども説明したように、住宅ローンの返済額を減らして返済期間を延ばすことは簡単ではないですが、返済期間を最初から長くしておいて、繰上げ返済によって返済額を増やし、返済期間を短くすることは自分でコントロールできるからです。


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