離婚時の財産分与、家(不動産)の扱いと住宅ローン、税金はどうなるか


これまでともに生活してきた夫婦にとって、結婚生活の中で築いた財産は金銭だけではないでしょう。
それらを財産分与するとき、二人の話し合いによって、誰が何を所有するかが決まれば問題ないのですが、そのように分けられないものも出てくると思います。
例えばマイホーム、住宅ローン残高などです。

預貯金や現金であれば、分与割合さえ決まればそのまま分けるのは簡単です。
しかし、それ以外のものは、現金に換算して価値を評価しないと分けられません。
もっとも、値が張らない家財道具などはわざわざ査定しなくても、欲しいものを話し合いで単純に分けたほうが面倒がありません。

ただし、高価な家具が交じっていたり、一方がほとんどを持っていったりする場合は、現金分を減らすなどの調整をするといいでしょう。


株式や国際などの有価証券といった投資商品は、売却して分けるか、時価評価して現物を分けるかの2つの方法があります。
評価は購入時の価格ではなく、時価で行います。
投資商品は高値のときも安値のときもありますから、時期によって分配方法を考える必要があります。
高値のときなら売却したお金を分けるのもいいですが、安値で短期的に上昇が見込めそうなら、現物で分けるほうがいいかもしれません。

高価な美術品などは鑑定してもらえますので、売却しない場合は、品物をもらう側が評価額を現金分から差し引くなどします。
加入中の生命保険などは、名義変更したり解約して返戻金を分割するなどで処理します。

もっとも悩むのは、住宅などの不動産でしょう。
売却してお金で分けるのがすっきりするのですが、どちらかが住み続ける場合には、譲渡するなどの手続きが必要です。
不動産を分ける場合には、財産価値を評価しなければなりません。
住宅ローンがなければ時価評価になります。
購入価格ではないので注意しないといけません。
時価は、不動産鑑定士の鑑定などで評価します。

さらに、不動産の場合は税金の問題があります。
譲渡する側には譲渡所得税がかかり、受け取る側には、所有権移転登記のときに登録免許税がかかります。
また、財産分与として不動産を受け取った場合には不動産取得税がかかります。


マイホームの場合には、住宅ローンが残っているとさらに複雑になります。
売却する場合には、売却してローンが返済できれば残額を分配すればよいので、比較的簡単です。
しかし、昨今のように売却価格が取得価格を下回るのが多い状況では、売却後もローンが残ってしまうことになりかねません。

ローンが残っている住宅に関して、財産分与対象額を算出するには、時価評価してローン残高を差し引く方法と、評価時点までに返済した元金部分を対象額とする方法があります。

たとえば、売却せずに住み続けると決めた場合、時価評価がローン残高を上回っていれば、手放す配偶者に取り分の差額を現金で支払うことになります。
逆に、時価評価がローン残高を下回っていれば、手放す配偶者のほうから差額の負担分を支払うなどで処理します。

このほかにも、ローン残高のあるマイホームの財産分与には、さまざまなパターンがあります。
たとえば、経済力のある夫が出て行き、妻が子供とともに残る場合などは、差額処理の支払だけでなく、その後のローン返済も負担が重いものになります。

このような場合、ローン返済をそのまま夫にしてもらい、その他の財産で妻の取り分を減らすなどの調整をする方法もありますが、夫の返済が滞るとせっかくの家を失うリスクもあります。

また、共有名義の住宅ローンの場合は、住み続けるほうに名義変更して買い取ってもらうということもできます。
いずれにしても、離婚後の生活設計をよくイメージして検討するようにしてください。


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